จะขายที่ดิน รู้จักอ่ะป่าว FAR กะ OSR อ่ะ (ตอนที่3)

วันนี้ จะพามารู้จัก ค่า FAR และOSR ในผังสีกันจ้า

• ตัวแรก FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio มันคืออัลลัย ?

มันคือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อขนาดพื้นที่ดิน หรือพูดภาษาชาวโลก คือ ค่ากำหนดว่าที่ดินผืนนั้นๆมีความสามารถสร้างได้มากแค่ไหนนั่นเอง ดูตัวนี้ประกอบกับผังสี จ้า

เพื่อง่ายต่อการเข้าใจ เจ๊ขอยกตัวอย่าง โฉนดจริงของลูกค้าเลยนะจ้ะ แปลงนี้อยู่ ซอยสังคมสงเคราะห์ 16 ถ.นาคนิวาส แถวเซ็นทรัล Eastville เลียบด่วนรามอินทรา เนื้อที่ประมาณ 100 ตารางวา เขตลาดพร้าว ผังเมืองสีเหลือง ที่ดินประเภท ย.4 บริเวณ 4-21 FAR 3 OSR 10
• อันดับแรก เรามาดูผังสีก่อนว่า สร้าง อะไรได้บ้าง
ผังสีเหลือง ( ดูตามตารางที่เจ๊แนบมานี้ ไปด้วยกันเลยจ้า ) สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ตึกแถว อาคารอยู่อาศัยรวมหรืออพาร์ทเมนท์คอนโด และอื่นๆ คือดูในแถว ย.4 ถ้า เป็นช่องขาวไม่มีเครื่องหมายกากบาทหรือตัวเลขก็สร้างได้หมดค่ะ ถ้ามีตัวเลขก็หมายถึงสร้างได้แต่มีเงื่อนไขค่า

• จากนั้นมาดูค่า FAR
– แปลงนี้ ค่า FAR = 3 หมายความว่า ที่ดิน 100 ตารางวา เราสามารถสร้างอาคาร มีพื้นที่รวมได้ 3 เท่า ของขนาดที่ดิน
– ทีนี้หน่วยของพื้นที่อาคาร ลองคิดถึงพวกคอนโด เราวัดกันเป็นตารางเมตรถูกไหม งั้นเราต้องแปลงขนาดที่ดิน จาก ตารางวาเป็นตารางเมตรก่อน ง่ายนิดเดียว ก็แค่เอาขนาดที่ดิน 100 ตารางวา คูณ 4 ทำเป็น ตารางเมตรโลด ได้ขนาดที่ดิน 400 ตรม.

– แล้วนำ ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตรคูณ ค่า FAR 3 ( 400*3) = 1,200ตรม. แสดงว่าเราจะสร้างพื้นที่อาคารบนที่ดินแปลงนี้ได้ทั้งสิ้น 1,200 ตารางเมตร นั่นเอง ง่ายมั้ย

? ทีนี้เราสร้างเลยทันที 1,200ตรม. เลยได้ไหม? คำตอบคือ ไม่ได้จ้า ยังมีอีกปัจจัยที่ ต้องพิจารณาคือ OSR

OSR ย่อมาจาก Open space ratio คืออัตราส่วนของที่ว่างรอบอาคารต่อพื้นที่อาคารรวม
กรณีนี้ ค่า OSR = 10 นั่นหมายความว่า ที่ดินนี้ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่อาคารรวม แปลงนี้พื้นที่อาคารรวมสร้างได้ 1,200 ตารางเมตร ก็ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างร้อยละ 10 ( 1200*10%= 120 ) ซึ่งก็คือต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคาร 120ตารางเมตร ทำเป็นตารางวาก็ หาร 4 เข้าไป = 30 ตารางวาไงจ้ะ ไม่มีอะไรซับซ้อน เข้าใจเนอะ ถ้ายังไม่เข้าใจ ทวนอีก วนๆไป อยากเป็น agent เหนือชั้น ต้องฝึกฝนค่า พี่น้อง ฮึ้บๆ ??

แถมให้อีกนิด รู้ไว้เท่ห์ๆ ไม่ต้องจำก็ได้ว่า ในผังเมืองรวมฉบับนี้ กำหนดไว้อีกว่า พื้นที่ว่างนั้น จะต้องจัดให้เป็นพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ฉะนั้นในตัวอย่างนี้พื้นที่ 120 ตารางเมตรข้างต้นจะต้องจัดให้มีพื้นที่ซึมน้ำได้ 60 ตารางเมตรจ้า ^^

Tip : วิธีจำของเจ๊คือ
FAR = Full Full เต็ม ๆ ยิ่งมากยิ่งดี ยิ่งสร้างได้เยอะ ยิ่งแพง
OSR = O เหมือนศูนย์ ว่างๆโล่งๆ ยิ่งน้อย ยิ่งดี ยิ่งแพง ที่ว่างน้อย ปลูกได้มาก ?

ยังไม่จบเท่านี้นะมีปัจจัยอื่นที่ต้องดูอีก ติดตามตอนหน้า ทุกวันอังคารนะจ้ะ

? เข้าใจ ไม่เข้าใจ เม้นท์ไว้หน่อย เจ๊จะได้จัดให้ถูกจ้า

ความรู้แน่นๆ แต่ง่ายๆ สไตล์เจ๊
รักนะ ❤️❤️ จุ๊บจุ๊บ??

ชอบกด Like ใช่กด share
#vinvestorนายหน้าอสังหา
ติดตามความรู้ดีๆเรื่องนายหน้าได้ที่
FB: https://www.facebook.com/vinvestor.page/
Youtube: vinvestor channel
Line @ : https://line.me/R/ti/p/%40vinvestor
Website : www.vinvestor.co.th

ให้งาน Agent เป็นเรื่อง ง๊าย!!!ง่าย..
เพราะเราคือ VINVESTOR
#รู้เรื่องที่ดินbyเจ๊นก

2019-05-28T19:02:51+07:00